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4月份廣州二手房市場退燒 議價空間縮小

來源:未知 2016-08-30 南通在線
文章摘要:4月份廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅成交均價為23059元/平方米,二手樓市退燒議價空間縮小。
2016年4月,廣州二手房(http://gz.lianjia.com/ershoufang/)住宅買賣市場轉入調整通道,當月經鏈家滿堂紅促成的二手住宅買賣業務量環比減少近3成,住宅租賃業務量環比減少16%。
  4月份廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅成交均價為23059元/平方米,環比上升4.5%,同比上升12.7%。租賃市場方面,4月份廣州市9區(不含南沙、從化)二手住宅平均租金為48.1元/平方米·月,環比下跌2.9%,同比下跌1.4%(下表1)。
  盤客皆減少,市場進入正常回調
  經歷了今年3月的爆發式成交后,4月的市場出現正常的成交回調,客戶的重新積累至少需要一個半月的時間。而無論成交暢旺抑或淡靜,市場上總存在一個共同的特征:業主習慣性開高價和客戶習慣性壓價。鏈家滿堂紅市場部以今年前四個月經本公司促成的近4000宗二手住宅買賣個案為基礎,按其不同面積區間的套均放盤總價和套均成交總價進行對比,統計出客戶成功還價的幅度(下表2)。可以看到,面積在60-90和90-120平方米這類成交比例較大的區間,今年4月的客戶有效壓價幅度皆比今年第一季度低了0.5個百分比。而在改善型客戶追捧的120-144平方米區間,4月的有效壓價幅度甚至只有1.1%,比第一季度減少1.2個百分點。
  鏈家滿堂紅市場部高級經理周峰分析,今年春節之后,因廣州本地的調控政策并沒有跟隨其他三個一線城市進行收緊,在信貸寬松條件的配合下,市場交易主流有向“賣方”傾斜的跡象,故業主對放盤價的“初定位”充滿信心,作出價格讓步的機率也相對縮小。今年4月各面積區間的套均放盤總價,基本上比第一季度高出6至10萬元/套,而4月的買賣套均面積為85.2平方米/套,比第一季度增加了2.0平方米/套,顯示換房客在當月的入市比例相對其他類別的客戶要大,故對樓價的承受能力也稍微強一些。
  5月1-16日,經鏈家滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數比4月同期減少2%,全市成交均價為23473元/平方米,比4月同期上升4.2%。新增有效買家數量比4月同期減少6.8%,新增有效售盤比4月同期減少7.3%,可售房源數量的減幅略大于準買家數量的減幅,這種局面只能等到新一批換房客戶把其持有的房屋放售,增加總體市場供應量,才可以得到改變。
  住宅平均租金首現同比下跌
  2016年1-4月廣州市9區二手住宅平均租金為48.2元/平方米·月,首次出現有史以來的同比下跌,下跌幅度為0.4%。而同時間段的二手住宅均價同比上漲8.9%,假設出租期滿12個月,2016年1-4月的住宅出租回報率為2.6%,在2015年的基礎上繼續走低。為更準確監測不同面積的物業出租回報率變化情況,鏈家滿堂紅市場部對2015年和2016年1-4月促成的廣州市二手住宅買賣、租賃個案劃分成不同的面積區間,并統一計算各面積區間的出租毛回報率(下表3)。可以看到,2016年1-4月面積區間回報率同比幾乎全線下跌,回報率最高的是30平方米以下的小單間,為3.6%,比2015年同期下降0.1個百分點。144平方米以上的非普通住宅出租回報率則比2015年同期上升0.1個百分點,數值是2.6%,這也是今年1-4月出租回報率唯一出現同比上升的面積區間。
  鏈家滿堂紅市場部高級經理周峰分析,2015年曾出現全年度住宅平均租金同比漲幅大于樓價同比漲幅的情形,但這種“非常態”的現象在今年年初已重新扭轉,在本地經濟大環境不明朗的情況下,春節后回流廣州的租客數量較之去年同期并無明顯增加,且從中心區高端板塊往周邊中檔板塊遷徙的現象亦持續增加。天河北、珠江新城、環市東等傳統寫字樓板塊的住宅租賃宗數之和占全市總量的比例,從2015年前四個月的17.3%減少到今年的14.1%,今年天河北板塊的住宅平均租金同比也下跌3.4%,只有60.9元/平方米·月。全市租賃成交主力區間是60-90平方米,占比超過40%,但今年前四個月的平均租金同比下跌0.2%。現時大多數業主有提高房租的意愿,但沒有太充裕的需求支持他們實施此行為,如果在接下來的大半年時間內,總體市場沒有太大的改觀,不排除今年全年廣州住宅平均租金會略低于2015年的水平。

(正文已結束)

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